Locazioni e sfratto
Prima di sottoscrivere un contratto di locazione e prendere un impegno sia in termini di tempo che economico è opportuno fare molta attenzione a cosa si firma: il contratto contiene non solo la durata ed il prezzo, ma anche l’impegno di rimborsare le spese ordinarie, il dovere di riconsegnare la casa in un certo modo alla fine della locazione, il divieto di realizzare alcuni atti come ad esempio subaffittare o fare modifiche all’interno dell’appartamento.
Spesso tali impegni non vengono letti attentamente e solo durante o alla fine del rapporto contrattuale ci si accorge che si può essere inadempienti. Dalla parte del locatore occorre prestare attenzione alle spese che si ribaltano sull’inquilino, così come l’inserimento della clausola di stile “salvo conguaglio”.
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Il contratto di locazione
l contratto di locazione viene stipulato dalle parti per una durata di 4 anni + 4 anni (ovvero di 3+2) in caso di abitazione, oppure per 6 anni prorogabili di altri 6 anni per uso commerciale. Vi sono poi altri tipi di contratto più brevi quali quelli ad uso transitorio o per studenti. Ogni contratto è a sé e segue determinate regole e deve rispettare la normativa vigente per evitare di essere impugnato con tutte le conseguenze del caso.
In linea generale se il proprietario dell’immobile non intende prorogare ulteriormente il contratto per altri anni dopo la scadenza deve dare disdetta all’inquilino salvo che non si tratti di un contratto a tempo determinato il cui termine è già insito nel contratto stesso.
Sfratto per morosità
Se l'inquilino non paga regolarmente il canone di locazione previsto dal contratto sottoscritto, il proprietario dei locali può ben intimare lo sfratto per morosità. Si deve rivolgere ad un avvocato esperto in sfratti che dovrà predisporre e notificare l’intimazione di sfratto per morosità. All’udienza fissata il Giudice verificherà il persistere della morosità e, nel caso, provvederà a convalidare l’intimazione fissando altresì i tempi per l’esecuzione.
Contestualmente all’intimazione di sfratto per morosità è possibile anche richiedere un provvedimento di ingiunzione di pagamento per i canoni non versati. In questo caso il decreto ingiuntivo che il Giudice pronuncerà sarà immediatamente esecutivo.
Sfratto per finita locazione
Nel caso in cui il proprietario non intenda rinnovare il contratto all’inquilino al termine del periodo naturale dello stesso può rivolgersi il Giudice al fine di ottenere un provvedimento che consenta di rientrare nel possesso dell’immobile. L’atto che verrà predisposto sarà differente in caso di azione prima della scadenza ovvero azione successiva alla scadenza. Ciò che si ottiene, comunque, è un titolo esecutivo che consente, entro i termini stabiliti dal Giudice, di riprendersi casa propria.
Non sempre occorre attendere la fine del contratto per iniziare l’azione. Dipende dal rapporto che si ha con l’inquilino.
Sfratto per necessità
Si parla comunemente di sfratto per necessità anche se in realtà si tratta di un diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza per motivi tassativamente previsti dalla legge.
Prima di iniziare la causa per rientrare in possesso del proprio immobile occorre inviare una raccomandata di avvertimento all’inquilino indicando in modo ben preciso il motivo per cui non si vuole continuare il rapporto contrattuale.
Il Giudice, durante il giudizio, verificherà la corrispondenza di quanto inserito nella lettera a quanto previsto dalla legge e lo confronterà con quello che viene chiesto in causa.
Per questo motivo conviene, fin dal primo momento, rivolgersi ad un avvocato esperto in sfratto che sappia come predisporre la disdetta.