Posso dare disdetta all’inquilino dopo i primi quattro anni?

Diritto condominiale, Locazioni e sfratto

Molti clienti si rivolgono allo studio affermando che vorrebbero tornare in possesso del loro immobile prima della scadenza del contratto di locazione che hanno stipulato con l’inquilino. Essi chiedono, quindi, di poter azionare lo sfratto per necessità. È bene chiarire in primo luogo che lo sfratto per necessità viene giuridicamente inquadrato nel diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza per motivi previsti dalla legge. Quindi non si parla di sfratto per necessità se non in termini colloquiali.

Di cosa si tratta? Quali sono le condizioni richieste dalla legge per poter agire?

Definizione

Si può mandare via l’inquilino prima della scadenza del contratto? In via generale la risposta è sì, ma solo ad alcune condizioni. Occorre intanto chiarire cosa si intende per scadenza del contratto. Se per ipotesi il contratto è un 4 + 4 non è possibile dopo due anni dall’inizio del contratto scrivere all’inquilino e chiedergli di liberare l’immobile. Occorre sempre attendere la prima scadenza del contratto, quindi il decorso dei primi quattro anni. Per esempio se il contratto viene firmato il 1° gennaio 2024 ed ha per oggetto un immobile ad uso abitativo e la formula dei 4 anni più 4 anni, si potrà inviare la disdetta per la prima scadenza del 31 dicembre 2028 e non prima. Vi sono comunque dei casi che vengono stabiliti dalla legge e che non possono essere derogati, vediamoli.

Condizioni per i contratti ad uso abitativo

L’art. 3 della Legge 431/98 prevede termini tassativi per poter chiudere un contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza. Il proprietario di casa può mandare disdetta:

se vuole destinare il bene immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli e parenti entro il secondo grado
se vuole destinare il bene – di proprietà di persona giuridica con fini socio-assistenziali – al perseguimento di fini sociali, pubblici, culturali, assistenziali, di culto o altro, ma in questo caso deve indicare al conduttore un’altra soluzione abitativa
se il conduttore sia titolare di altro bene immobile libero ed adeguato nel territorio del medesimo Comune
se l’alloggio sia posto in stabile gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o stabilizzato e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere
se il bene stesso versa in condizioni tali da dover essere integralmente ristrutturato o addirittura demolito o trasformato
se intende costruire in elevazione sopra all’ultimo piano e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere
se il conduttore non occupa stabilmente e continuativamente il bene senza giustificato motivo e non vi sia stata legittima successione nel contratto
se intende cedere a terzi il bene e non ha altri beni immobili (oltre alla propria abitazione)

Al di fuori di questi casi non è possibile accorciare la durata del contratto di locazione.

Condizioni per i contratti ad uso commerciale

In caso di locazione ad uso commerciale l’art. 29 della Legge 392/1978 prevede analogamente ipotesi tassative quali:

adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

Procedura

Per poter azionare la procedura prevista dalla legge occorre innanzitutto inviare la disdetta entro i termini previsti dalla legge. In caso di immobile ad uso commerciale il termine è di un anno prima della prima scadenza, mentre in caso di immobile ad uso abitativo il termine è di sei mesi prima della prima scadenza. Per prudenza si consiglia di anticipare un po’ questo termine per evitare che la disdetta non giunga al destinatario entro i termini previsti. Occorre fare molta attenzione a ciò che si scrive nella disdetta ed è per questo che, prima di ogni altra cosa, occorre consultarsi con un legale esperto in materia. Il Giudice, infatti, durante la causa andrà proprio a verificare il contenuto della lettera di disdetta e la corrispondenza tra ciò che è stato scritto nella lettera, ciò che viene indicato nell’atto introduttivo e quelle che sono le reali necessità del proprietario dell’immobile.

L’Avvocato, dopo aver ricevuto la delega, predisporrà l’atto e poi provvederà a depositarlo telematicamente con tutti i documenti richiesti compresa la disdetta inviata. Dopo qualche giorno il Giudice fisserà un’udienza dando un termine al ricorrente per notificare il ricorso e la data di udienza al conduttore.