Si parla di condominio generalmente per indicare la presenza di più proprietari all’interno di un palazzo. Il condominio può essere minimo quando è costituito da due diversi proprietari delle unità immobiliari. Se i proprietari sono almeno quattro sarà necessario nominare un amministratore e se sono più di dieci è necessario adottare un regolamento condominiale per disciplinarne i vari aspetti.

Nel caso in cui, invece, più condomini condividano spazi comuni o servizi comuni si parlerà di supercondominio. In questo caso ogni condomino avrà un regolamento di condominio ed un regolamento di supercondominio da rispettare. Verranno nominati due amministratori: uno per ogni condominio e uno per il supercondominio che provvederà a regolare i rapporti con gli amministratori di ciascun condominio. Così come sarà necessario redigere un preventivo ed un consuntivo sia per il condominio che per il supercondominio.

Recentemente la disciplina sul condominio è stata riformata con regole nuove e più efficaci, frutto anche della numerosa giurisprudenza in materia, ma ampio spazio viene ancora lasciato al vuoto normativo.

Tutti gli abitanti di un condominio hanno il diritto ed il dovere di partecipare alla vita comune per disciplinare questioni quotidiane, per prendere decisioni sui lavori da fare, per assumere l’impresa di pulizie, il giardiniere o qualsiasi professionista necessario, nonché per nominare l’amministratore di condominio laddove obbligatorio. Per fare ciò i condomini si ritrovano insieme, discutono delle varie questioni ed alla fine votano se accettare o rifiutare la proposta fatta in quella sede. Il punto all’ordine del giorno e la votazione devono essere verbalizzati e devono rispettare le norme che disciplinano l’argomento. Se una delibera viene assunta violando i diritti di alcuni sia formalmente, sia sostanzialmente, può essere impugnata e contestata. In questo caso occorre rispettare i termini imposti dalla legge per le delibere nulle o annullabili e contattare con urgenza un avvocato esperto di diritto condominiale per far valere le proprie ragioni.

Le spese condominiali sono le spese che devono essere affrontate dal condominio per la manutenzione ed il godimento dei beni in comune a tutti i condomini (impianti, servizi in comune quali aree verdi, cortili, scale, portierato, assicurazione, amministrazione, etc.). Le spese condominiali vengono deliberate dall’assemblea del condominio e devono essere pagate da tutti i condomini a prescindere dalla loro decisione alla delibera.

La questione relativa alle spese condominiali è foriera di numerose liti approdate presso le aule giudiziarie. La giurisprudenza si è intrattenuta sulla possibilità di ripartire le spese relative alla pulizia delle scale o alla manutenzione dell’ascensore anche a carico del proprietario del piano terreno con ingresso indipendente, sui casi relativi ai lastrici solari ed all’uso esclusivo con ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, sulla ripartizione delle spese relative alla manutenzione di beni in comune solo ad alcuni appartamenti del medesimo condominio in caso di presenza di più scale.

Ogni caso è a sé ed occorre consultare previamente un avvocato esperto in materia condominiale per comprendere meglio i propri diritti e doveri in qualità di condomino. 

Rispettare il regolamento condominiale a volte non è sufficiente per evitare qualsiasi controversia tra vicini di casa e, purtroppo, l’amministratore non sempre può intervenire nei rapporti tra privati. Si tratta di molte situazioni difficili da risolvere amichevolmente, quali ad esempio le infiltrazioni provenienti dal piano di sopra, i rumori incessanti degli altri abitanti, l’immissione di fumi ed odori, la presenza di animali domestici non sempre rispettosi degli spazi condominiali o delle ore di quiete. A volte basta una lettera per riportare l’ordine, ma in alcuni casi è necessario interpellare un Giudice che riesca a dirimere i litigi obbligando colui che ha commesso un fatto a rispettare i rapporti di buon vicinato.