Quando in un rapporto contrattuale una parte è inadempiente la parte in regola può rivolgersi al Giudice per chiedere la risoluzione del contratto. Si possono avere due tipi di risoluzione: la risoluzione giudiziale o la risoluzione di diritto. La prima è disciplinata dall’art. 1453 c.c. che recita: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo in ogni caso il risarcimento del danno […] dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”.

La risoluzione di diritto, invece, si ha senza necessità di ricorrere al Giudice salvo che la parte inadempiente non contesti i presupposti della risoluzione ope legis. Per potersi avvalere della risoluzione di diritto occorre o inserire una clausola risolutiva espressa nel contratto, ovvero un termine essenziale o predisporre la diffida ad adempiere con intimazione alla parte inadempiente di eseguire la prestazione entro un congruo termine.

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Cosa succede nel caso in cui dopo aver firmato un preliminare di compravendita il venditore non si presenta davanti al Notaio per trasferire la proprietà dell’immobile? È possibile fare qualcosa se si ha interesse ad acquistare?

Questa ipotesi è disciplinata dall’art. 2932 c.c. che prevede che: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.

Si tratta dell’esecuzione specifica di concludere un contratto. Ovviamente nel caso di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, nel nostro caso la proprietà dell’immobile già individuato, la parte che agisce in giudizio deve aver eseguito la propria prestazione ovvero deve averne fatto offerta nei modi di legge salvo che la prestazione non sia ancora esigibile.

In conclusione, nel caso in cui il proprietario non voglia firmare il contratto definitivo di compravendita occorre previamente inviare una diffida ad adempiere e poi agire in causa per ottenere una sentenza che abbia i medesimi effetti del contratto definitivo di compravendita.

Un’altra ipotesi di risoluzione del contratto che viene disciplinata dalla legge è il recesso ovvero il diritto a sciogliere il contratto concluso tramite una dichiarazione unilaterale che deve essere comunicata all’altra parte. Il recesso può essere esercitato fino a quando il contratto non è stato eseguito salvo che non si sia in presenza di contratti di durata ove il recesso è consentito anche dopo che l’esecuzione del contratto sia cominciata, ma solo per le prestazioni successive, cioè non quelle in corso di esecuzione o già eseguite.

Si pensi ai contratti di fornitura del gas o dell’elettricità, ovvero ai contratti telefonici. Nel contratto viene sempre prevista la facoltà di recesso per il periodo successivo alle prestazioni già eseguite con preavviso di un determinato tempo per la risoluzione del contratto.