Il proprietario dell'immobile concesso in locazione viene risarcito solo per i danni evidenti o può anche ottenere il pagamento dei canoni per mancata disponibilità della cosa?

L’art. 1590 del codice civile prevede che il conduttore debba restituire la cosa al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall’uso della cosa in conformità del contratto. Nel caso in cui nel contratto nulla sia indicato, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Se al momento della riconsegna l’immobile locato presenta danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, grava sul conduttore l’obbligo di risarcire tutti i danni e, precisamente, il costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino dell’appartamento e il canone dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamente dei lavori di ripristino. A tal proposito non è necessario che il locatore provi di aver ricevuto richieste per la locazione del proprio immobile non soddisfatte a causa dei lavori.

Secondo la Cassazione (Cass. 6596/2020) occorre riferirsi all’art. 1591 del codice civile che prevede che: “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla consegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”

Nel caso in cui al momento della riconsegna il bene sia evidentemente danneggiato, sarà opportuno fotografare la situazione dell’immobile incaricando un perito che provveda ad eseguire una perizia asseverata, ovvero procedere con un accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bic c.p.c. onde constatare la presenza di danni effettivi, la loro gravità ed accertare il costo per la riparazione e la durata dei lavori. Non basta semplicemente affermare che l’immobile è danneggiato e prendere in consegna le chiavi del bene. È necessario accertare e documentare i danni stessi.

I danni, una volta constatati, dovranno anche essere riparati sulla base di ciò che viene riferito dal tecnico incaricato. A seconda della gravità saranno necessari più o meno giorni in cui l’immobile non potrà essere messo in locazione a terzi. Ovviamente il conduttore sarà tenuto al risarcimento di tali danni o in via bonaria, oppure tramite un’azione di risarcimento dei danni.

I danni che subisce il proprietario dell’immobile, però, si sostanziano anche nel mancato guadagno per l’impossibilità di locare a terzi il proprio immobile a causa delle riparazioni che devono essere fatte. Secondo la Cassazione, senza che il proprietario debba provare di aver ricevuto richieste da terzi per affittare l’immobile, potrà ottenere il ristoro di tale danno quantificandolo sulla base del canone di locazione richiesto. La Suprema Corte, infatti, equipara il tempo necessario per le riparazioni al ritardo nella consegna dell’immobile.

Cosa fare dunque? In caso di contratto di locazione terminato e di volontà del conduttore nel restituire il bene, ovvero nel caso di restituzione forzata della cosa tramite l’Ufficiale Giudiziario, è sempre bene incaricare un avvocato esperto in locazioni e sfratto per poter verificare lo stato della cosa e formulare immediatamente la richiesta al danneggiante.