Quando è possibile contestare una delibera dell’assemblea ed entro quali termini.

In linea generale si può affermare che una delibera assembleare è valida quando la convocazione dei condomini è stata fatta nel rispetto dei termini di legge e con l’indicazione dell’ordine del giorno che si va a discutere. Durante l’assemblea deve essere redatto un verbale conforme a quanto viene discusso ed alle votazioni espresse dai partecipanti.

Il codice civile all’art. 1136 prevede i quorum costitutivi e deliberativi sia per la prima convocazione che per la seconda convocazione.

L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti del condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Se tutto viene rispettato secondo quanto stabilito dal codice civile all’art. 1136 c.c. la delibera assembleare è valida ed è vincolante per tutti i condomini anche se assenti all’assemblea o se hanno espresso voto contrario.

I termini di impugnazione variano in base alla nullità o all’annullabilità della delibera.

Secondo l’insegnamento della Corte di Cassazione (Cass. Sezioni Unite 4806/2005) sono nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

Le delibere nulle possono essere impugnate in ogni momento da chi vi ha interesse e non produce effetti giuridici.

Sempre secondo la Suprema Corte (Cass. Sezioni Unite 4806/2005) sono annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

In questo caso il termine per proporre impugnazione è di 30 giorni che decorre dalla data di deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti. L’impugnazione non sospende l’efficacia della delibera salvo che il Giudice non disponga in questo senso.

La giurisprudenza è comunque in continua evoluzione nonostante l'intervento delle Sezioni Unite. Per prudenza quindi si rende opportuno procedere entro i termini di trenta giorni previo avvio della mediazione obbligatoria prevista per questo tipo di controversie.

L’art. 1137, secondo e terzo comma, c.c. prevede che:

“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.  L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile”.

Se desideri verificare la possibilità di impugnare una delibera assembleare mettiti in contatto con lo studio.