SFRATTO

 

 

Avvocato per sfratto

a Milano e Torino

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In alcuni casi il rapporto tra proprietario e inquilino diviene difficoltoso vuoi perché non vengono pagati i canoni di locazione pattuiti, vuoi perché nonostante la scadenza del contratto l’inquilino non vuole lasciare i locali, vuoi ancora perché il proprietario ha la necessità di rientrare anticipatamente nel possesso dei propri beni.

In questi ed in altri casi occorre richiedere l’intervento di un legale specializzato in sfratto per poter tutelare i propri diritti nel pieno rispetto delle prescrizioni di legge. L’Avvocato Lantieri assiste i clienti in merito alle problematiche tra inquilini e proprietari con particolare riguardo a:

 

Sfratto per morosità

Se l'inquilino non paga regolarmente il canone di locazione previsto dal contratto sottoscritto rispettando i tempi e il quantum, il proprietario dei locali può ben intimare lo sfratto per morosità in base alle norme previste dalla legge sulle locazioni ed all'uso dell'immobile affittato.

In questi casi il legale provvederà a redigere la lettera di messa in mora prima di iniziare il vero e proprio procedimento di sfratto. In caso di ulteriore inadempimento da parte del conduttore, occorre predisporre e notificare l’intimazione di sfratto per morosità.

All’udienza fissata il Giudice verificherà il persistere della morosità e, nel caso, provvederà a convalidare l’intimazione fissando altresì i tempi per l’esecuzione.

Contestualmente all’intimazione di sfratto per morosità è possibile anche richiedere un provvedimento di ingiunzione di pagamento per i canoni non versati.

In questo caso il decreto ingiuntivo che il Giudice pronuncerà sarà immediatamente esecutivo.

Una volta ottenuta la convalida ed espletate le ulteriori formalità (precetto per rilascio e avviso ex art. 608 c.p.c.) occorrerà richiedere l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario che, con l’ausilio della Forza Pubblica, provvederà a reimmettere nel possesso dei locali il proprietario della casa.

Si possono verificare diverse ipotesi in base all'uso dei locali affittati.

 

Uso abitativo

In caso di immobile ad uso abitativo all'udienza il conduttore può chiedere il termine di grazia per poter pagare i canoni arretrati, gli interessi e le spese. In questo caso solitamente il Giudice concede un termine fino a 90 giorni fissando un'udienza per la verifica del pagamento. Se il debitore ha adempiuto il contratto continuerà tra le parti. nel caso in cui, invece, l'inquilino non abbia versato tutto il Giudice provvederà a convalidare lo sfratto ed a fissare una data per il rilascio.

 

Uso commerciale

Nel caso di immobile ad uso commerciale nessun termine di grazia viene concesso. Il Giudice, anche se il pagamento dei canoni è avvenuto prima dell'udienza fissata e dopo la notifica dell'atto, valuterà l'importanza dell'inadempimento per decidere se convalidare lo sfratto.

È importante non lasciare in arretrato troppe mensilità perché i tempi per riottenere il proprio immobile sono lunghi. Quando il proprio inquilino ritarda il pagamento del canone è indispensabile mettersi in contatto con l'avvocato per iniziare a inviare la lettera di messa in mora.

 

Sfratto per necessità

Si parla comunemente di sfratto per necessità anche se in realtà si tratta di un diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza per motivi tassativamente previsti dalla legge.

L’art. 3 della Legge 431/98 consente la disdetta del contratto nei seguenti casi:

a) se si vuole destinare il bene immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori dei figli e parenti entro il secondo grado

b) se si vuole destinare il bene – di proprietà di persona giuridica con fini socio-assistenziali – al perseguimento di fini sociali, pubblici, culturali, assistenziali, di culto o altro, ma si deve indicare al conduttore un’altra soluzione abitativa

c) se il conduttore sia titolare di altro bene immobile libero ed adeguato nel territorio del medesimo Comune

d) se l’alloggio sia posto in stabile gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o stabilizzato e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere

e) se il bene stesso versa in condizioni tali da dover essere integralmente ristrutturato o addirittura demolito o trasformato

f) se il proprietario intende costruire in elevazione sopra all’ultimo piano e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere

g) se il conduttore non occupa stabilmente e continuativamente il bene senza giustificato motivo e non vi sia stata legittima successione nel contratto

h) se il proprietario intenda cedere a terzi il bene e non abbia altri beni immobili (oltre alla propria abitazione)

Dopo aver inviato la disdetta entro i termini previsti dalla legge (1 anno in caso di immobile ad uso commerciale o 6 mesi in caso di immobile ad uso abitativo) è possibile iniziare l’azione per ottenere il provvedimento che consente di rientrare nel possesso dell’immobile.

 

Finita locazione

Nel caso in cui il proprietario non intenda rinnovare il contratto all’inquilino al termine del periodo naturale dello stesso (4+4 ovvero 3+2 o 6+6), può adire il Giudice al fine di ottenere un provvedimento che consenta di rientrare nel possesso dell’immobile.

Prima di depositare il ricorso occorre inviare al conduttore una raccomandata con la quale si comunica l’intenzione di non rinnovare il contratto di locazione.

L’atto che verrà predisposto sarà differente in caso di azione prima della scadenza ovvero azione successiva alla scadenza:

 

Intimazione di licenza per finita locazione

Si intima la finita locazione nel caso in cui la scadenza non sia ancora compiuta, ma il proprietario desidera ottenere un provvedimento esecutivo in caso in cui il conduttore non voglia rilasciare i locali.

 

Sfratto per finita locazione

Si intima lo sfratto per finita locazione nel caso in cui il contratto sia scaduto e il conduttore non abbia rilasciato i locali occupati.

In ogni caso, ottenuto il provvedimento, sarà necessario poi eseguire con l’Ufficiale Giudiziario per riottenere il possesso del bene.

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